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 具体来说，物流地产的核心可以分为三个模块：开发、运营及金融工具。
 地产开发是物流地产业务的基础环节，分为自建以及定制化两种服务。自建服务，即由物流地产商自行开发建设标准化、通用型的物流设施，再将其出租给客户使用，并提供物业管理服务，是物流地产较主要的运作模式。定制化服务，即物流地产商根据客户的要求，为客户选择合适的地点，在设施规模、合同条款等方面满足客户定制化要求，提供便捷、高性价比的物流设施与物业管理服务。
 地产运营管理业务负责将地产开发业务部门开发建成的物流地产出租给客户使用，从而取得租将客户目前拥有的物流设施购买回来，将其设计规划后，根据长期业务关系签订租约再回租给客）可以削减对固定资产的投入，而将其主要精力投放在核心业务上，可提高资产回报率，降低负债率。
 借助地产基金进行轻资产运作是国际上的一贯模式。以普洛斯为例，基金管理部门负责组织投资者募集资金、收购地产、设立基金，由普洛斯作为基金经理管理基金以及基金旗下的地产，获取基金管理费收入和基金分红收益。区别于传统物流地产依靠收取租金来收回投入，地产基金可将成的物业资产置入基台，提前兑现开发的收益，加速了资金的回笼，实现了高周物流运输中的钱，好赚吗？
 物流地产领域热闹非凡，但同时不免让人担心。
 首先，融资难。由于投资周期长，资金沉淀大，银行、上市等渠道远远不够，需要借助基金信托。
 其次，拿地难。仓储物流对GDP贡献不高，尽管*物流行业利好政策频出，但是真正落地仍需时日。并且，在一二线城市工业用地指标逐年下降的情况下，普通物流地产商拿地也会愈加困难。
 再者，附加服务要求高。和所有做得好的产业地产开发商一样，物流地产商的角色并不是一个空间提供者，而是一个*人。例如裕廊旗下的腾飞集团，可以对企业提供咨询服务，华夏幸福大力发展自己的产业创投基金，普洛斯可以为客户提供一整套解决方案。因此，要想做物流地产商，首先需要对物流行业有着深刻的理解和前瞻的洞察。
 较后，竞争激烈。

主办的**智慧物流峰会在召开，众多互联网、科技界及物流界行业达人和精英人士出席CEO表示：“经过10多年爆发式增长，**快递业已经面临拐点，需要通过智慧转型，才能支撑未来电商经济的持续增长。”
**物流行业正迎来一轮升级机遇，其产生的新经济带来了更多需求碎片、并多样化，现有物流模式很难满足，必然催生新的物流模式。物流行业一旦实现智慧和共享，可以帮助中国大大降低社会物流总成本。
 中国的物流网络体系与发达国家相比存在较大差距，但在智慧物流建设方面是赶**发达国家的良好机遇，转型迫在眉睫。与会嘉宾都表示，近10多年来，中国快递业务量的复合增长率**过30%，这样的速度保持下去，快递业的能力很快就会难以支撑，价格战、重复建设等也让行业面临成长压力。只有携手推进共享和智慧物流，整个行业才有可能实现换道**车。<br/物流运作效率，将“时效”做到较致！
 通过充分共享和智慧化的物流，可以帮助消费者改善体验，帮助物流企业提高竞争力，更大的价值是能够帮助整个社会提高物流效率，节省物流成本。以社会物流总成本占GDP的比重为例，这项直接影响经济体综合实力的指标，发达国家只有8%，中国目前是16%，还有很大的，旭莲物流势必紧跟时代步伐，走在行业*，将与物流界**一道，携手共同发展和共享智慧物流，为中国物流行业的发展和降低社会总物流成本贡献一份绵薄之力。