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现代仓储，是以满足供应链上下游的需求为目的，依托仓库设施与信息技术对物品的进出、库存、加工、包装、分拣、配送及其信息进行有效计划、执行和控制的物流活动。
一、现代仓储的四大基本特征：
（一）动态管理。传统仓储主要是对仓库与货物的静态管理，存储的货物越多越好；现代仓储是对商品的动态管理，核心是控制商品库存，存储的商品越少越好，商品进出仓库的频次越多越好、速度越快越好。
（二）增值服务。传统仓储的服务功能单一，主要就是仓储管理；现代仓储服务是多功能、一体化、增值化。
（三）机械化与自动化作业。传统仓储以手工作业为主，现代仓储以机械化作业为主，兼有自动化作业。
（四）信息化管理。传统仓储管理是台账+垛卡；现代仓储是运用电脑信息系统（WMS）。
二、现代仓储的经营业态
公共仓储（服务类仓储）：自建或租用仓库、为广大工商企业提供仓储管理及其增值服务。
自助仓储：将不同规格的仓间出租给消费者个人或中小企业、并提供环境与安全**，由客户自行管理仓间内物品。
仓库租赁（地产类仓储）：自建仓库并提供仓库租赁及相关服务，不提供仓储服务。
金融仓储（国内习惯称为动产质押监管，国外称为担保品管理）：公共仓储企业或担保品管理企业受贷款机构委托，对担保存货实施的监管或监控活动。
三、现代仓储的典型模式
集中体现现代仓储四大基本特征的是公共仓储（服务类仓储），其典型模式就是各类的分拨中心有根本区别，分拨中心多数属于越库作业，不具备库存管理等功能。

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但是实践中，物流公司却经常碰到与保险公司签订了《预约保险协议》，货运起运前也向保险公司进行了申报，出险了却得不到保险公司理赔的情况。本律师接受了一系列咨询案件：某物流公司作为投保人，与某保险公司签订了《货运险预约保险协议》，约定实际货主为被保险人。由于驾驶员操作不当导致车辆事故造成货物损失，实际货主根据与物流公司签订的《运输合同》的规定，将货物的损失在运费结算中进行扣除。物流公司向保险公司申请理赔，保险公司以物流公司并非保险合同项下的被保险人，无权进行索赔为由进行拒赔。法院审理认为《货物运输预约协议》合法有效，约定原告（物流公司）为投保人，被保险人是实际货主，原告所承运的货物因交通事故受损，实际货主可以依据货运合同向承运人主张赔偿，也可以作为被保险人向保险公司申请理赔。原告已经向实际货主支付了货物损失赔偿金，因此，被保险人的货物损失已经获得了赔偿，不再具有保险理赔请求权，原告以保险理赔请求权为基础的而收入的权利也不存在，据此驳回了原告的诉请「（2019）沪0101民初30645、30646，（2019）沪02民终2551号】

具体来说，物流地产的核心可以分为三个模块：开发、运营及金融工具。
地产开发是物流地产业务的基础环节，分为自建以及定制化两种服务。自建服务，即由物流地产商自行开发建设标准化、通用型的物流设施，再将其出租给客户使用，并提供物业管理服务，是物流地产较主要的运作模式。定制化服务，即物流地产商根据客户的要求，为客户选择合适的地点，在设施规模、合同条款等方面满足客户定制化要求，提供便捷、高性价比的物流设施与物业管理服务。
地产运营管理业务负责将地产开发业务部门开发建成的物流地产出租给客户使用，从而取得租将客户目前拥有的物流设施购买回来，将其设计规划后，根据长期业务关系签订租约再回租给客）可以削减对固定资产的投入，而将其主要精力投放在核心业务上，可提高资产回报率，降低负债率。
借助地产基金进行轻资产运作是国际上的一贯模式。以普洛斯为例，基金管理部门负责组织投资者募集资金、收购地产、设立基金，由普洛斯作为基金经理管理基金以及基金旗下的地产，获取基金管理费收入和基金分红收益。区别于传统物流地产依靠收取租金来收回投入，地产基金可将成的物业资产置入基台，提前兑现开发的收益，加速了资金的回笼，实现了高周物流运输中的钱，好赚吗？
物流地产领域热闹非凡，但同时不免让人担心。
首先，融资难。由于投资周期长，资金沉淀大，银行、上市等渠道远远不够，需要借助基金信托。
其次，拿地难。仓储物流对GDP贡献不高，尽管物流行业利好政策频出，但是真正落地仍需时日。并且，在一二线城市工业用地指标逐年下降的情况下，普通物流地产商拿地也会愈加困难。
再者，附加服务要求高。和所有做得好的产业地产开发商一样，物流地产商的角色并不是一个空间提供者，而是一个*人。例如裕廊旗下的腾飞集团，可以对企业提供咨询服务，华夏幸福大力发展自己的产业创投基金，普洛斯可以为客户提供一整套解决方案。因此，要想做物流地产商，首先需要对物流行业有着深刻的理解和前瞻的洞察。
较后，竞争激烈。
主办的**智慧物流峰会在召开，众多互联网、科技界及物流界行业达人和精英人士出席CEO表示：“经过10多年爆发式增长，**快递业已经面临拐点，需要通过智慧转型，才能支撑未来电商经济的持续增长。”
**物流行业正迎来一轮升级机遇，其产生的新经济带来了更多需求碎片、并多样化，现有物流模式很难满足，必然催生新的物流模式。物流行业一旦实现智慧和共享，可以帮助中国大大降低社会物流总成本。
中国的物流网络体系与发达国家相比存在较大差距，但在智慧物流建设方面是赶**发达国家的良好机遇，转型迫在眉睫。与会嘉宾都表示，近10多年来，中国快递业务量的复合增长率**过30%，这样的速度保持下去，快递业的能力很快就会难以支撑，价格战、重复建设等也让行业面临成长压力。只有携手推进共享和智慧物流，整个行业才有可能实现换道**车。
通过充分共享和智慧化的物流，可以帮助消费者改善体验，帮助物流企业提高竞争力，更大的价值是能够帮助整个社会提高物流效率，节省物流成本。以社会物流总成本占GDP的比重为例，这项直接影响经济体综合实力的指标，发达国家只有8%，中国目前是16%，还有很大的，旭莲物流势必紧跟时代步伐，走在行业*，将与物流界**一道，携手共同发展和共享智慧物流，为中国物流行业的发展和降低社会总物流成本贡献一份绵薄之力。